1、擅自变更规划设计；2、开发商“五证不全”，合法出售商品房五证缺一不可，否则视为违法操作；3、无法正常办理或延迟办理房屋产权证；4、延期交房催告后仍不交房；5、房屋面积误差超3%；6、质量问题影响使用；7、房屋存在抵押情况或“一房二卖”。

      新房在什么情况下可以退房

　　1、擅自变更规划设计

　　必须经业主同意，否则未经购房者同意擅自变更规划设计且影响房屋结构、户型、朝向、面积等，购房者有权退房并由开发商承担违约。

　　2、开发商“五证不全”

　　不少开发商在没有取得五证的情况下即开始出售住宅产品，五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，开发商想要合法出售商品房以上证件缺一不可，否则会视为违法操作。

　　3、无法正常办理或延迟办理房屋产权证

　　因为开发商的原因，购房者在合同约定的期限内无法得到房屋产权证，可以按约定要求退房。

　　4、延期交房催告后仍不交房。由于不少开发商资金紧张，延期交房的情况时有发生，通常开发商会在购房合同中为延期交房设置一定期限的延展期，若经购房人催告后在合理期限内仍未履行，购房人一方可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。

　　5、房屋面积误差超3%

　　依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房，并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

　　6、质量问题影响使用

　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，且严重影响正常居住使用的，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。购房者若以此为依据要求退房，则需要质检部门对房屋质量进行检测，并出具质量不合格证明。

　　7、房屋存在抵押情况或“一房二卖”

　　如果开发商在出售房屋之前，就把所售房屋抵押或卖给购房人，又把房子抵押给他人，购房人查明后，可以要求退房。商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋转卖给第三人，则为“一房二卖”的情况，购房者不仅可以要求退房，还有权要求开发商支付双倍赔偿。

　　法律依据

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。