开发商跑了房子被抵押了的话，应该要及时携带相关资料到当地警局报警处理；等到警方到达了之后配合警方的行动；然后就是与银行协商签订的贷款合同；可以联合业主向人民法院申请开发商的债权；还可以将开发商起诉到人民法院，要求解除合同、退还房款并支付违约金。

　　开发商法人代表跑路，但是开发企业依然存在的，购房者可以凭借定金收据、购房合同等凭证，要求其支付违约金，同时解除购房的合同，偿还合同当中已经履行部分的房款。开发商法人代表跑路，开发企业也不存在的，建议第一时间携带相关证据至市公安局经侦支队报案，同时向地税、城建、工商、等部门进行举证。

　　法律依据：

　　《城市房地产抵押管理办法》第五十条，抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。