当地的房地产管理局物业管理处可以处理物业纠纷。根据相关法律规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　有以下情况业主不交物业费的，物业应该加强内部管理：

　　1、楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。

　　2、小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。

　　3、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。

　　4、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。

　　法律依据

　　《物业管理条例》第四十八条，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款项，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。